央行引导开展存量房贷调整

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9月29日晚间，中国人民银行网站发布关于完善商业性个人住房贷款利率定价机制有关事宜的《中国人民银行公告〔2024〕第11号》。

中国人民银行有关负责人表示，市场利率定价自律机制将发布倡议，引导商业银行于2024年10月31日前开展一次存量房贷利率批量调整。各商业银行将发布有关公告和批量调整细则，统一调降房贷利率在LPR基础上的加点幅度，并尽可能为借款人提供便利。绝大多数借款人可通过网上银行、手机银行等渠道完成“一键式操作”，无需到商业银行网点办理，具体请及时关注承贷商业银行官方平台发布的有关信息。批量调整完成后，借贷双方还可按照中国人民银行公告〔2024〕第11号，基于市场化原则自主协商、动态调整存量房贷利率。

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9月24日，中国人民银行行长潘功胜在国新办发布会上表示，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近，预计平均降幅大约在0.5个百分点左右。

此次是中国人民银行第二次推动调整存量房贷利率。中国人民银行还将把全国层面的二套房贷款最低首付比例从当前的25%下调到15%，由此统一首套房和二套房的房贷最低首付比例。

住房贷款行业分析

个人住房按揭贷款(个人住房贷款)一直是银行的优质资产，不良率大幅低于其他资产，而且过去数年来年均2位数的增长为银行的增长提供了不小的助力。但是随着政策的调整和市场的反应，个人住房贷款增长走低。年报数据显示，2023年国有六大行中，除邮储银行外，其他五大行个人住房贷款均出现下滑。

在房地产市场转型的影响下，个人住房贷款下降属于必然趋势，不过这一下降跟最近两年居民的提前还贷也有较大的关系。

住房贷款是银行及其他金融机构向房屋购买者提供的任何形式的购房贷款支持，通常以所购房屋作为抵押。

住房贷款利率是分为住房开发贷款利率和个人住房贷款利率两类。个人住房贷款利率以银行同期基准利率为基础，不同银行的贷款利率略有上浮。而住房开发贷款利率执行同期法定固定资产贷款利率。另外，个人住房贷款利率根据贷款期限的长短而有所不同，期限越长，利率越高。

据中研产业研究院分析：

随着房地产市场调控策略的持续深化与精准化，新发放的首套房贷利率也成为了调控房地产市场的重要手段。

中指研究院数据显示，截至目前，2023年以来约有60个城市宣布阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

业内人士指出，一方面，取消首套房贷利率下限，进一步拓宽了金融机构自主定价空间，对于推动房贷利率市场化改革具有重要作用。另一方面，取消首套房贷利率下限，有利于推动首套住房商业性贷款执行更优惠的利率，可进一步降低购房者贷款负担，增强房地产市场活力，有利于稳定市场预期，提振住房消费意愿，促进房地产信贷市场平稳发展。

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